官方數字怎麼說馬來西亞的房價、供應、銷售、貸款和收入？一題一題講清楚。
本頁製作於 2026 年 10 月 21 日最新房價指數 2026 年第二季（初步）最新貸款資料 2026 年 8 月
1房價
現在漲得慢：馬來西亞房價指數比一年前上漲 0.9%；柔佛漲最多，達 3.6%，雪蘭莪則下跌 1.1%。
2010 年以來的指數 所有房屋型別 · 2010 = 100
每年漲跌 全年平均對比前一年
2010 年到 2017 年，房價大約翻了一倍，之後幾乎持平。今天在吉隆坡、雪蘭莪或檳城，你不是在追一個快速上漲的市場，所以有時間慢慢比較。柔佛是例外，多年來漲得最快。
最新一季是初步資料（標 P、空心圓點）：NAPIC 下一季可能會修訂。
來源：NAPIC（JPPH），Malaysian House Price Index Q2 2026P，表 CHANGE、1.1、1.3、2.1、2.3、3.1、3.2、4.1、4.3（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下載）。12 個月變動由指數計算得出。各區曲線用的是高樓指數，Johor Bahru 除外（用排屋指數；NAPIC 沒有公佈 Johor Bahru 高樓指數）。
2房價與通脹
從 2010 年算起，有：房價每年約漲 5.6%，日常物價每年約漲 2.0%。但過去 12 個月，房價落後了（扣除通脹後 −1.1%）。
扣除通脹後，過去 12 個月每季房價變動減去通脹
16 年來，房子的價值穩穩跑贏通脹，但幾乎全部漲幅都發生在 2018 年以前。近年房價的漲幅只和生活成本差不多，甚至更慢。買房要為了自住和長期持有，不是為了短期賺一筆。
來源：NAPIC MHPI Q2 2026P（表 CHANGE，全馬所有房屋，2010 = 100）；DOSM Consumer Price Index, headline, overall, monthly，2010 年 1 月至 2026 年 9 月（data.gov.my，CC BY 4.0，2026 年 10 月 21 日下載）。CPI 季度值 = 3 個月平均；兩條線都以 2010 年平均 = 100 為起點。實際變動 = (1 + 房價變動) ÷ (1 + CPI 變動) − 1。
3區域差距
差很多：一般公寓在吉隆坡 Mukim Batu 的成交價是 RM900,000，在 Hulu Langat（烏魯冷嶽）是 RM320,000。新盤每平方尺的開價，也遠高於隔壁二手單位的成交價。
公寓實際成交價，2026 年第二季NAPIC 每單位中位價（橫線 = 中間一半的成交）。只列成交 10 宗以上的地區。
新盤對比二手，每平方尺同一地區。二手 = NAPIC 記錄的成交；新盤 = 本站上發展商的每平方尺開價。
選哪個地區，對價格的影響幾乎比什麼都大。而且新盤每平方尺的開價，通常比附近轉手的舊公寓高 35% 到 125%。這筆溢價買的是較新的設施和裝修；付錢之前，先想清楚自己是不是需要。
來源：NAPIC Residential Prices Quarterly Update Q2 2026，condominium/apartment，每單位 RM（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下載）；二手每平方尺價格：NAPIC 公開成交資料，已完工 condominium/apartment 的轉售，2024 年 1 月至 2026 年 5 月，按每平方尺價格地圖的方法處理；新盤每平方尺價格：發展商價目表（專案資料 2026 年 10 月 14 日）。NAPIC 的季度價格表沒有公佈每平方尺價格。
4供應與滯銷
有些地區會：Mukim Kuala Lumpur 和 Klang（巴生）即將完成的新公寓，約等於現有存量的三分之一；已完工但賣不出的房屋，一年內增加了 23%。
即將推出 vs 現有公寓單位數，2026 年第二季。長條 = 建築中 + 計劃中；右邊 = 佔現有存量的百分比。
已完工未售出（滯銷）單位數，全馬，依 NAPIC 2026 年上半年報告所列（報告沒有列出 2025 年下半年的住宅數字）
還有大量新單位要推出的地區，你的選擇更多，議價空間也更大；不過這些單位完工後，出租的競爭也會更激烈。在吉隆坡和柔佛，未售出的存貨有很大部分是服務式公寓：買之前，查一查同一棟樓或同一條街還有多少單位沒賣掉。
來源：NAPIC Residential Property Stock Table Q2 2026，condominium/apartment（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下載）；NAPIC Property Market Status Report H1 2026，第 7–8 頁摘要表及報告正文（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 21 日下載）。滯銷 = 已完工、已取得 CCC，推出超過九個月仍未售出（NAPIC 定義）。NAPIC 把服務式公寓算作商業產業。
5新盤銷售
賣得慢：全馬過去一年推出的房屋，只有 16% 在 3 個月內售出；價格高於 RM500,000 的房屋，這個比例是 8% 到 23%。
三個月內售出比例，按州2025 年第三季至 2026 年第二季推出，所有房屋型別
三個月內售出比例，按價位全馬，所有房屋型別，同樣四個推出季度
大部分新盤推出幾個月後還有單位剩下，所以“賣得很快”的說法值得查證。銷售慢，買家就有時間比較戶型，並向發展商要最新配套。價格在 RM300,000 到 RM400,000 的房屋賣得最快。
來源：NAPIC Table New Launches Q2 2026（newly launched residential units and sales performance，2025 年第三季至 2026 年第二季推出），napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下載。比例 = 推出後 3 個月內售出的單位 ÷ 推出單位，四個推出季度加總計算。推出單位少於 100 的價位不計算比例。
6房貸
申請穩定，批准卻沒有：2026 年 1 月至 8 月的房貸申請比去年同期多 1%，批准則少 4%。OPR 是 2.75%。
購屋貸款，每月RM 十億，銀行體系，2021 年 7 月至 2026 年 8 月
隔夜政策利率（OPR）國家銀行（Bank Negara Malaysia）決定，2009 年至 2026 年 9 月
訂房之前，先拿到銀行的貸款初步批准：一般月份裡，每申請 10 令吉，銀行約批准 4 令吉。房貸利率跟著 OPR 走，OPR 從 2025 年 7 月起一直維持在 2.75%；每變動 0.25 個百分點，月供會稍微改變，貸款計算器可以算出變多少。
來源：Bank Negara Malaysia，Monthly Highlights & Statistics, August 2026，表 1.10 和 1.12，"Purchase of Residential Property"（bnm.gov.my，2026 年 10 月 21 日下載）；OPR：BNM Open API（api.bnm.gov.my，2026 年 10 月 21 日）。批准 ÷ 申請比較的是同一個月的總額；批准的貸款可能來自更早的申請，所以只能當作粗略參考。
7租金與房價
毛租金回報率 = 一年租金 ÷ 房價。我們暫時不在這裡公佈各區租金，因為拿不到可以核實、註明日期的掛牌租金。
刻意不放。我們只顯示在註明日期、從公開租屋網站取得的掛牌租金。2026 年 10 月 21 日，兩大租屋網站拒絕自動讀取（HTTP 403），所以本頁沒有租金錶。這裡沒有任何估算的數字。
毛租金回報率 = 月租 × 12 ÷ 買價。一間 RM600,000 的單位，月租 RM2,000：24,000 ÷ 600,000 = 毛回報 4.0%。
淨租金回報率要扣掉屋主要付的錢：管理費和償債基金（sinking fund）、門牌稅、地稅、保險、維修，以及沒有租客的月份。掛牌租金是房東開的價，不是租客最後付的租金。
把回報率和你的貸款利率比一比：如果回報率比較低，租金就不夠付月供，你每個月都要自己補貼。
8人口與收入
一般公寓的價格，在檳城 Timur Laut（東北縣）等於家庭收入中位數的 5.4 年，在吉隆坡是 4.2 年，在 Hulu Langat（烏魯冷嶽）是 2.3 年。
公寓中位價等於幾年的家庭收入中位數越低越容易負擔。3.0（可負擔）和 5.1（嚴重不可負擔）兩條線，依照國家銀行的中位數倍數法。
比例接近 3 的地區，收入中等的家庭買得起中等價位的公寓；超過 4，大部分家庭要咬緊牙關，或者買小一點。人口增長快的縣（Klang 和 Hulu Langat 自 2020 年以來人口增加 9%）會帶來租客和商店，但新供應也更多。
來源：NAPIC Residential Prices Q2 2026（condominium/apartment 中位價）；DOSM 各縣家庭收入，HIES（data.gov.my，2024 年；吉隆坡用 2022 年，即其最新一行）；DOSM 各縣人口，年度估計（data.gov.my，2026 年 10 月 21 日下載）；方法和門檻：Bank Negara Malaysia Annual Report 2016，關於房屋負擔能力的專欄文章（bnm.gov.my）。Kulai 不列入（2026 年第二季公寓成交少於 10 宗）。
9情景推算
如果未來 3 年重演 2019 年以來出現過的漲跌範圍，一間 RM500,000 的吉隆坡房子約值 RM477,000 到 RM563,000。這是情景推算，不是預測。
怎麼算出來的
從 2019 年第一季到現在，每一季都取它之前 3 年的每年漲幅：
(現在的指數 ÷ 3 年前的指數)^(1/3) − 1
最低 = 悲觀，中位數 = 基準，最高 = 樂觀。走勢：最新指數 × (1 + 漲幅)^年數。
就算是樂觀走勢，漲幅也不大，所以買房要看自己負擔得起、用得上，而不是靠轉手賺錢。可能把價格推向悲觀走勢的因素：還有大量供應要推出（第 4 節）、新盤賣得慢（第 5 節）、貸款批准更嚴（第 6 節）。這些走勢只是重演過去的指數漲幅；不是預測，也不承諾任何回報。
來源：NAPIC MHPI Q2 2026P，所有房屋，吉隆坡（表 1.1）和雪蘭莪（表 2.1），2010 = 100。起點（2026 年第二季）是初步資料。由 propertyportal.my 計算；是情景推算，不是預測。
10調價追蹤
我們資料庫裡的 137 個專案中，有 3 個自 2026 年 10 月 11 日以來記錄的起價有變動。
已提交資料中的每一次變動最新的排在最前。日期 = 變動提交到線上網站的日期。
起價走勢只用真正提交過的數值，以提交日期為準
這裡的變動，可能是發展商調價，也可能是我們把紀錄更正為最新價目表；每一行下面的備註會寫明是哪一種。起價通常只屬於某一間小單位或低樓層單位，所以要問清楚你想要的那間單位的價格。
來源：線上 propertyportal.my 網站的 git 歷史（檔案 src/utils/mpdFeed.ts，即 2026 年 10 月 11 日起的資料庫來源；以及 src/constants/mockData.ts，即較早期人工輸入的清單），於 2026 年 10 月 21 日讀取；存為 official/price_history.json。只計算同一個檔案兩個版本之間的變動。
10完工時間軸
高峰在 2029 年：本站上有 34 個專案、約 26,400 間房屋預計在那一年完工。
各區完工單位2025
如果你打算出租，同一區在同一年有大量單位完工，交屋時搶租客的競爭就更大。如果你買來自住，把預計完工年份和你需要入住的時間對一對；完工年份是發展商的預計日期。
來源：propertyportal.my 專案資料（發展商的預計完工年份和總單位數，資料庫匯出日期 2026 年 10 月 14 日）。單位數 = 發展商列出的第一個數字（有分開列時取住宅）。沒有年份的專案（8 個）或 2030 年後完工的專案不顯示。地圖：© OpenStreetMap contributors，OpenFreeMap。
11價效比 vs 交通
有，有時候可以：12 個專案步行 10 分鐘內可到車站，而且每平方尺開價低於所在地區的平均。
紅點值得細看：你住得近車站，卻不用付該區最高的價格。不過低於平均也可能代表地段較小、戶型較舊式或靠近繁忙的大路，所以要開啟專案頁，看看數字背後是什麼。點一下圓點就能開啟專案。
步行分鐘：OpenStreetMap 步行路線（FOSSGIS foot router，routing.openstreetmap.de，2026 年 10 月 21 日），從每個專案的定位點，走到最近 3 個 Rapid KL LRT/MRT/Monorail/BRT 車站中最近的一個（車站位置：GTFS，data.gov.my）。不包括 KTM 和 ERL 車站。每平方尺開價 = 每個發展商價目表範圍的中間值；區域平均取自每平方尺價格地圖（有 2 個以上專案的地區）。步行超過 45 分鐘的專案放在圖的最右邊。