Lightwater Residences The Light City, Gelugor
Lightwater Residences位于The Light City, Gelugor，Penang，永久地契High-Rise 住宅地。起价 RM 2,055,000。建筑面积 1,152-3,186 平方尺。2-5 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Lightwater Residences 项目资料
| 发展商 | Jaringan Simfoni Sdn Bhd (IJM Perennial Development) |
|---|---|
| 地址 | The Light City, 11700 Gelugor, Pulau Pinang |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 under HDA |
| 起价 | RM 2,055,000 |
| 价格范围 | RM 2,055,000 – RM 3,515,000 |
| 建筑面积 | 1,152-3,186 平方尺 |
| 房间 | 2-5 房 |
| 总单位 | 262 |
| 栋数 / 楼层 | 34 层 |
| 管理费 | Estimated RM0.53 每平方尺 另加 10% 维修基金 |
| 完工 | 建设中, 2029 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Lightwater Residences 一眼看懂
- 起价：RM 2,055,000，最高 RM 3,515,000 (发展商价单)
- 开价呎价：≈ RM 1,784 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2029
- 单位：262，34 层，2 - 5+1 房
- 密度：每层约 8 户（262 个单位 ÷ 34 层）
Lightwater Residences 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：8.9 / 10 — 262 个单位 ÷ 34 层 = 每层 7.7 户；其他 141 个项目里有 126 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：6.1 / 10 — Timur Laut district：在建加计划 12,167 个单位，对比现有 62,620 个，约 19%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：0.0 / 10 — RM 2,055,000 ÷（RM 7,745 × 12），Timur Laut 2024 年：约 22.1 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Timur Laut district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 62,620 个单位的 19% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 个公寓单位，报告已售 5% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Timur Laut 家庭收入中位数 22.1 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
Lightwater Residences 的开价落在哪里
开价呎价中点约 RM 1,784，高于槟城新盘的中位数 RM 1,307（本站 7 个有开价呎价的项目）。
Lightwater Residences 周边市场
- 供应管道：约 19%（Timur Laut district在建 6,547 + 计划 5,620，对比现有 62,620 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 个公寓单位，报告已售 5%（NAPIC）
- 房价收入比：入门价 RM 2,055,000 约等于 Timur Laut 家庭收入中位数 22.1 年（DOSM）
Lightwater Residences 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Lightwater Residences | The Lume 8.6 公里外，价格相近 |
|---|---|---|
| 起价 | RM 2,055,000 | RM 2,250,000 |
| 开价呎价 | ≈ RM 1,784 | ≈ RM 1,307 |
| 建筑面积（平方尺） | 1,152–3,186 | 1,722–2,874 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 建设中 2029 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 262 · 34 | 261 · 48 |
| 每层户数 | 约 7.7 | 约 5.4 |
| 步行到站 | — | — |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — |
| 轨道交通 /10 | — | — |
| 密度 /10 | 8.9 | 9.6 |
| 区域供应压力 /10 | 6.1 | 6.1 |
| 收入可负担度 /10 | 0.0 | 0.0 |
| 发展商记录 /10 | — | — |
| 强项 | 入门价最低（RM 2,055,000）; 最大户型（3,186 平方尺） | 开价呎价最低（RM 1,307 起）; 每层户数最少（5.4） |
Lightwater Residences 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 没有时刻表记录; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（2 - 5+1）; ✓ 最大户型 3,186 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 22.1 年; – 最小户型 1,152 平方尺，RM 2,055,000 起; – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 19%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Lightwater Residences：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
外国人可以买 Lightwater Residences 吗？
槟城对外国买家的最低价分几种：槟岛分层住宅 RM1,000,000、槟岛有地住宅 RM3,000,000、威省分层住宅 RM500,000。Lightwater Residences 的价格是 RM 2,055,000 – RM 3,515,000。适用哪一个门槛要看项目位置和地契类别，下订前先确认。
Lightwater Residences 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 2,055,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 66,200（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 164,400（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Lightwater Residences 每月管理费
资料写的收费是 Estimated RM0.53 per sqft + 10% sinking fund。1,152 平方尺的单位每月约 RM 611，3,186 平方尺的单位约 RM 1,689。维修基金另外收。
Lightwater Residences 跟槟城其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站槟城起价最接近 Lightwater Residences 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 3 个楼盘里，Lightwater Residences 的起价每平方尺最高，是 RM 1,784。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Lightwater Residences | RM 2,055,000 | RM 1,784 | 1,152–3,186 | 2029 |
| Lighthauz | RM 864,500 | RM 1,181 | 732–1,001 | 待定 |
| Keeperz Suites | RM 820,100 | RM 1,694 | 484–581 | 待定 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Lightwater Residences 的常见问题
Lightwater Residences 起价多少？
Lightwater Residences 的发展商开价由 RM 2,055,000 起，最高 RM 3,515,000。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Lightwater Residences 是永久地契还是租赁地契？
Lightwater Residences 是永久地契，土地用途为住宅地 under HDA，发展商是 Jaringan Simfoni Sdn Bhd (IJM Perennial Development)。
Lightwater Residences 有哪些面积和户型？
建筑面积由 1,152 到 3,186 平方尺，2 到 5 房。
Lightwater Residences 有多少个单位、多少层？
262 个单位，34 层。
Lightwater Residences 什么时候完工？
建设中；预计完工：2029。
Lightwater Residences 的管理费是多少？
Estimated RM0.53 每平方尺 另加 10% 维修基金，按发展商的报价。
怎样预约看 Lightwater Residences 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.