Avéa Gurney Green, Andaman Island
Avéa位于Gurney Green, Andaman Island，Penang，永久地契High-Rise 住宅地。起价 RM 751,300。建筑面积 678-1,076 平方尺。1-3 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Avéa 项目资料
| 发展商 | Persada Mentari Sdn Bhd (A subsidiary of Eastern & Oriental Berhad) |
|---|---|
| 地址 | Gurney Green, Andaman Island, Tanjung Tokong, 10470 Pulau Pinang |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 751,300 |
| 价格范围 | RM 751,300 – RM 1,909,600 |
| 建筑面积 | 678-1,076 平方尺 |
| 房间 | 1-3 房 |
| 总单位 | 1080 |
| 栋数 / 楼层 | 51 层 |
| 管理费 | RM0.45 每平方尺 |
| 完工 | 新推介, 2030 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Avéa 一眼看懂
- 起价：RM 751,300，最高 RM 1,909,600 (发展商价单)
- 开价呎价：≈ RM 1,108 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2030
- 单位：1,080，51 层，1+1 Study - 3 房
- 密度：每层约 21 户（1,080 个单位 ÷ 51 层）
Avéa 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：3.0 / 10 — 1,080 个单位 ÷ 51 层 = 每层 21.2 户；其他 141 个项目里有 42 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：6.1 / 10 — Timur Laut district：在建加计划 12,167 个单位，对比现有 62,620 个，约 19%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：2.4 / 10 — RM 751,300 ÷（RM 7,745 × 12），Timur Laut 2024 年：约 8.1 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Timur Laut district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 62,620 个单位的 19% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 个公寓单位，报告已售 5% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Timur Laut 家庭收入中位数 8.1 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
- 每层约 21 户（1,080 个单位，51 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Avéa 的开价落在哪里
开价呎价中点约 RM 1,108，低于槟城新盘的中位数 RM 1,307（本站 7 个有开价呎价的项目）。
Avéa 周边市场
- 供应管道：约 19%（Timur Laut district在建 6,547 + 计划 5,620，对比现有 62,620 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 个公寓单位，报告已售 5%（NAPIC）
- 房价收入比：入门价 RM 751,300 约等于 Timur Laut 家庭收入中位数 8.1 年（DOSM）
Avéa 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Avéa | Keeperz Suites 7.5 公里外，价格相近 | The Capehauz 7.5 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|
| 起价 | RM 751,300 | RM 820,100 | RM 859,000 |
| 开价呎价 | ≈ RM 1,108 | RM 1,646–1,803 | RM 1,227–1,497 |
| 建筑面积（平方尺） | 678–1,076 | 484–581 | 700–947 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2030 | 新推介 2030 | 新推介 |
| 单位 · 楼层 | 1,080 · 51 | 493 · 21 | 596 · 52 |
| 每层户数 | 约 21.2 | 约 23.5 | 约 11.5 |
| 步行到站 | — | — | — |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | — | — | — |
| 密度 /10 | 3.0 | 2.3 | 7.5 |
| 区域供应压力 /10 | 6.1 | 6.1 | 6.1 |
| 收入可负担度 /10 | 2.4 | 1.3 | 0.6 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — |
| 强项 | 入门价最低（RM 751,300）; 开价呎价最低（RM 1,108 起）; 最大户型（1,076 平方尺） | — | 每层户数最少（11.5） |
Avéa 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 没有时刻表记录; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1+1 Study - 3）; ✓ 最大户型 1,076 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 8.1 年; ✓ 最小户型 678 平方尺，RM 751,300 起; – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：部分符合 (3 项中符合 2 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; ✓ 有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 19%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Avéa：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
外国人可以买 Avéa 吗？
槟城对外国买家的最低价分几种：槟岛分层住宅 RM1,000,000、槟岛有地住宅 RM3,000,000、威省分层住宅 RM500,000。Avéa 的价格是 RM 751,300 – RM 1,909,600。适用哪一个门槛要看项目位置和地契类别，下订前先确认。
Avéa 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 751,300 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 16,539（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 60,104（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Avéa 每月管理费
资料写的收费是 RM0.45 psf。678 平方尺的单位每月约 RM 305，1,076 平方尺的单位约 RM 484。要问清楚维修基金是包括在内还是另外收。
Avéa 跟槟城其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站槟城起价最接近 Avéa 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 3 个楼盘里，Avéa 的起价每平方尺最低，是 RM 1,108。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Avéa | RM 751,300 | RM 1,108 | 678–1,076 | 2030 |
| Keeperz Suites | RM 820,100 | RM 1,694 | 484–581 | 待定 |
| Lighthauz | RM 864,500 | RM 1,181 | 732–1,001 | 待定 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Avéa 的常见问题
Avéa 起价多少？
Avéa 的发展商开价由 RM 751,300 起，最高 RM 1,909,600。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Avéa 是永久地契还是租赁地契？
Avéa 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Persada Mentari Sdn Bhd (A subsidiary of Eastern & Oriental Berhad)。
Avéa 有哪些面积和户型？
建筑面积由 678 到 1,076 平方尺，1 到 3 房。
Avéa 有多少个单位、多少层？
1080 个单位，51 层。
Avéa 什么时候完工？
新推介；预计完工：2030。
Avéa 的管理费是多少？
RM0.45 每平方尺，按发展商的报价。
怎样预约看 Avéa 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.