官方数字怎么说马来西亚的房价、供应、销售、贷款和收入？一题一题讲清楚。
本页制作于 2026 年 10 月 21 日最新房价指数 2026 年第二季（初步）最新贷款数据 2026 年 8 月
1房价
现在涨得慢：马来西亚房价指数比一年前上涨 0.9%；柔佛涨最多，达 3.6%，雪兰莪则下跌 1.1%。
2010 年以来的指数 所有房屋类型 · 2010 = 100
每年涨跌 全年平均对比前一年
2010 年到 2017 年，房价大约翻了一倍，之后几乎持平。今天在吉隆坡、雪兰莪或槟城，你不是在追一个快速上涨的市场，所以有时间慢慢比较。柔佛是例外，多年来涨得最快。
最新一季是初步数据（标 P、空心圆点）：NAPIC 下一季可能会修订。
来源：NAPIC（JPPH），Malaysian House Price Index Q2 2026P，表 CHANGE、1.1、1.3、2.1、2.3、3.1、3.2、4.1、4.3（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下载）。12 个月变动由指数计算得出。各区曲线用的是高楼指数，Johor Bahru 除外（用排屋指数；NAPIC 没有公布 Johor Bahru 高楼指数）。
2房价与通胀
从 2010 年算起，有：房价每年约涨 5.6%，日常物价每年约涨 2.0%。但过去 12 个月，房价落后了（扣除通胀后 −1.1%）。
扣除通胀后，过去 12 个月每季房价变动减去通胀
16 年来，房子的价值稳稳跑赢通胀，但几乎全部涨幅都发生在 2018 年以前。近年房价的涨幅只和生活成本差不多，甚至更慢。买房要为了自住和长期持有，不是为了短期赚一笔。
来源：NAPIC MHPI Q2 2026P（表 CHANGE，全马所有房屋，2010 = 100）；DOSM Consumer Price Index, headline, overall, monthly，2010 年 1 月至 2026 年 9 月（data.gov.my，CC BY 4.0，2026 年 10 月 21 日下载）。CPI 季度值 = 3 个月平均；两条线都以 2010 年平均 = 100 为起点。实际变动 = (1 + 房价变动) ÷ (1 + CPI 变动) − 1。
3区域差距
差很多：一般公寓在吉隆坡 Mukim Batu 的成交价是 RM900,000，在 Hulu Langat（乌鲁冷岳）是 RM320,000。新盘每平方尺的开价，也远高于隔壁二手单位的成交价。
公寓实际成交价，2026 年第二季NAPIC 每单位中位价（横线 = 中间一半的成交）。只列成交 10 宗以上的地区。
新盘对比二手，每平方尺同一地区。二手 = NAPIC 记录的成交；新盘 = 本站上发展商的每平方尺开价。
选哪个地区，对价格的影响几乎比什么都大。而且新盘每平方尺的开价，通常比附近转手的旧公寓高 35% 到 125%。这笔溢价买的是较新的设施和装修；付钱之前，先想清楚自己是不是需要。
来源：NAPIC Residential Prices Quarterly Update Q2 2026，condominium/apartment，每单位 RM（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下载）；二手每平方尺价格：NAPIC 公开成交数据，已完工 condominium/apartment 的转售，2024 年 1 月至 2026 年 5 月，按每平方尺价格地图的方法处理；新盘每平方尺价格：发展商价目表（项目数据 2026 年 10 月 14 日）。NAPIC 的季度价格表没有公布每平方尺价格。
4供应与滞销
有些地区会：Mukim Kuala Lumpur 和 Klang（巴生）即将完成的新公寓，约等于现有存量的三分之一；已完工但卖不出的房屋，一年内增加了 23%。
即将推出 vs 现有公寓单位数，2026 年第二季。长条 = 建筑中 + 计划中；右边 = 占现有存量的百分比。
已完工未售出（滞销）单位数，全马，依 NAPIC 2026 年上半年报告所列（报告没有列出 2025 年下半年的住宅数字）
还有大量新单位要推出的地区，你的选择更多，议价空间也更大；不过这些单位完工后，出租的竞争也会更激烈。在吉隆坡和柔佛，未售出的存货有很大部分是服务式公寓：买之前，查一查同一栋楼或同一条街还有多少单位没卖掉。
来源：NAPIC Residential Property Stock Table Q2 2026，condominium/apartment（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下载）；NAPIC Property Market Status Report H1 2026，第 7–8 页摘要表及报告正文（napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 21 日下载）。滞销 = 已完工、已取得 CCC，推出超过九个月仍未售出（NAPIC 定义）。NAPIC 把服务式公寓算作商业产业。
5新盘销售
卖得慢：全马过去一年推出的房屋，只有 16% 在 3 个月内售出；价格高于 RM500,000 的房屋，这个比例是 8% 到 23%。
三个月内售出比例，按州2025 年第三季至 2026 年第二季推出，所有房屋类型
三个月内售出比例，按价位全马，所有房屋类型，同样四个推出季度
大部分新盘推出几个月后还有单位剩下，所以“卖得很快”的说法值得查证。销售慢，买家就有时间比较户型，并向发展商要最新配套。价格在 RM300,000 到 RM400,000 的房屋卖得最快。
来源：NAPIC Table New Launches Q2 2026（newly launched residential units and sales performance，2025 年第三季至 2026 年第二季推出），napic.jpph.gov.my，2026 年 10 月 20 日下载。比例 = 推出后 3 个月内售出的单位 ÷ 推出单位，四个推出季度加总计算。推出单位少于 100 的价位不计算比例。
6房贷
申请稳定，批准却没有：2026 年 1 月至 8 月的房贷申请比去年同期多 1%，批准则少 4%。OPR 是 2.75%。
购屋贷款，每月RM 十亿，银行体系，2021 年 7 月至 2026 年 8 月
隔夜政策利率（OPR）国家银行（Bank Negara Malaysia）决定，2009 年至 2026 年 9 月
订房之前，先拿到银行的贷款初步批准：一般月份里，每申请 10 令吉，银行约批准 4 令吉。房贷利率跟着 OPR 走，OPR 从 2025 年 7 月起一直维持在 2.75%；每变动 0.25 个百分点，月供会稍微改变，贷款计算器可以算出变多少。
来源：Bank Negara Malaysia，Monthly Highlights & Statistics, August 2026，表 1.10 和 1.12，"Purchase of Residential Property"（bnm.gov.my，2026 年 10 月 21 日下载）；OPR：BNM Open API（api.bnm.gov.my，2026 年 10 月 21 日）。批准 ÷ 申请比较的是同一个月的总额；批准的贷款可能来自更早的申请，所以只能当作粗略参考。
7租金与房价
毛租金回报率 = 一年租金 ÷ 房价。我们暂时不在这里公布各区租金，因为拿不到可以核实、注明日期的挂牌租金。
刻意不放。我们只显示在注明日期、从公开租屋网站取得的挂牌租金。2026 年 10 月 21 日，两大租屋网站拒绝自动读取（HTTP 403），所以本页没有租金表。这里没有任何估算的数字。
毛租金回报率 = 月租 × 12 ÷ 买价。一间 RM600,000 的单位，月租 RM2,000：24,000 ÷ 600,000 = 毛回报 4.0%。
净租金回报率要扣掉屋主要付的钱：管理费和偿债基金（sinking fund）、门牌税、地税、保险、维修，以及没有租客的月份。挂牌租金是房东开的价，不是租客最后付的租金。
把回报率和你的贷款利率比一比：如果回报率比较低，租金就不够付月供，你每个月都要自己补贴。
8人口与收入
一般公寓的价格，在槟城 Timur Laut（东北县）等于家庭收入中位数的 5.4 年，在吉隆坡是 4.2 年，在 Hulu Langat（乌鲁冷岳）是 2.3 年。
公寓中位价等于几年的家庭收入中位数越低越容易负担。3.0（可负担）和 5.1（严重不可负担）两条线，依照国家银行的中位数倍数法。
比例接近 3 的地区，收入中等的家庭买得起中等价位的公寓；超过 4，大部分家庭要咬紧牙关，或者买小一点。人口增长快的县（Klang 和 Hulu Langat 自 2020 年以来人口增加 9%）会带来租客和商店，但新供应也更多。
来源：NAPIC Residential Prices Q2 2026（condominium/apartment 中位价）；DOSM 各县家庭收入，HIES（data.gov.my，2024 年；吉隆坡用 2022 年，即其最新一行）；DOSM 各县人口，年度估计（data.gov.my，2026 年 10 月 21 日下载）；方法和门槛：Bank Negara Malaysia Annual Report 2016，关于房屋负担能力的专栏文章（bnm.gov.my）。Kulai 不列入（2026 年第二季公寓成交少于 10 宗）。
9情景推算
如果未来 3 年重演 2019 年以来出现过的涨跌范围，一间 RM500,000 的吉隆坡房子约值 RM477,000 到 RM563,000。这是情景推算，不是预测。
怎么算出来的
从 2019 年第一季到现在，每一季都取它之前 3 年的每年涨幅：
(现在的指数 ÷ 3 年前的指数)^(1/3) − 1
最低 = 悲观，中位数 = 基准，最高 = 乐观。走势：最新指数 × (1 + 涨幅)^年数。
就算是乐观走势，涨幅也不大，所以买房要看自己负担得起、用得上，而不是靠转手赚钱。可能把价格推向悲观走势的因素：还有大量供应要推出（第 4 节）、新盘卖得慢（第 5 节）、贷款批准更严（第 6 节）。这些走势只是重演过去的指数涨幅；不是预测，也不承诺任何回报。
来源：NAPIC MHPI Q2 2026P，所有房屋，吉隆坡（表 1.1）和雪兰莪（表 2.1），2010 = 100。起点（2026 年第二季）是初步数据。由 propertyportal.my 计算；是情景推算，不是预测。
10调价追踪
我们资料库里的 137 个项目中，有 3 个自 2026 年 10 月 11 日以来记录的起价有变动。
已提交资料中的每一次变动最新的排在最前。日期 = 变动提交到线上网站的日期。
起价走势只用真正提交过的数值，以提交日期为准
这里的变动，可能是发展商调价，也可能是我们把纪录更正为最新价目表；每一行下面的备注会写明是哪一种。起价通常只属于某一间小单位或低楼层单位，所以要问清楚你想要的那间单位的价格。
来源：线上 propertyportal.my 网站的 git 历史（档案 src/utils/mpdFeed.ts，即 2026 年 10 月 11 日起的资料库来源；以及 src/constants/mockData.ts，即较早期人工输入的清单），于 2026 年 10 月 21 日读取；存为 official/price_history.json。只计算同一个档案两个版本之间的变动。
10完工时间轴
高峰在 2029 年：本站上有 34 个项目、约 26,400 间房屋预计在那一年完工。
各区完工单位2025
如果你打算出租，同一区在同一年有大量单位完工，交屋时抢租客的竞争就更大。如果你买来自住，把预计完工年份和你需要入住的时间对一对；完工年份是发展商的预计日期。
来源：propertyportal.my 项目数据（发展商的预计完工年份和总单位数，资料库导出日期 2026 年 10 月 14 日）。单位数 = 发展商列出的第一个数字（有分开列时取住宅）。没有年份的项目（8 个）或 2030 年后完工的项目不显示。地图：© OpenStreetMap contributors，OpenFreeMap。
11性价比 vs 交通
有，有时候可以：12 个项目步行 10 分钟内可到车站，而且每平方尺开价低于所在地区的平均。
红点值得细看：你住得近车站，却不用付该区最高的价格。不过低于平均也可能代表地段较小、户型较旧式或靠近繁忙的大路，所以要打开项目页，看看数字背后是什么。点一下圆点就能打开项目。
步行分钟：OpenStreetMap 步行路线（FOSSGIS foot router，routing.openstreetmap.de，2026 年 10 月 21 日），从每个项目的定位点，走到最近 3 个 Rapid KL LRT/MRT/Monorail/BRT 车站中最近的一个（车站位置：GTFS，data.gov.my）。不包括 KTM 和 ERL 车站。每平方尺开价 = 每个发展商价目表范围的中间值；区域平均取自每平方尺价格地图（有 2 个以上项目的地区）。步行超过 45 分钟的项目放在图的最右边。